Los efectos de la pandemia en las pymes y el e-commerce, así como los atributos de ubicación, conectividad y seguridad de estos productos, han generado un aumento histórico de la demanda, llegando en 2021 a 100.000 m².
El mercado de bodegas “3 en 1”, o formatos de bodegas de superficies con menos de 800 m², con un máximo de 60 a 80 m² entre showroom y oficinas, surge hace aproximadamente 12 años, cuando su demanda se ve impulsada por las modificaciones en los planes reguladores que comenzaron a sacar a las pymes del centro del anillo de Américo Vespucio, en especial de los sectores tradicionales donde las casas eran utilizadas como talleres/bodegas y para exposición de sus productos.
Sin embargo, es a raíz de la crisis social de 2019 y la pandemia de los últimos dos años que alcanza su peak de popularidad. Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property, señala que ambos fenómenos abrieron la mirada de las pymes hacia espacios reducidos de menor exposición y de operación más integral, aumentando la demanda de este tipo de productos. “Esto, sumado al plus que le significan los atributos de ubicación, conectividad y seguridad como principales diferenciadores. Asimismo, el aumento en la demanda generó también el interés de desarrolladores por ingresar a este mercado, ya que implican menores costos de inversión y no requieren logística en administración como los grandes centros de bodegaje”.
Mercado que evoluciona
Inicialmente, la demanda por este tipo de superficies generó una oportunidad para algunos operadores tradicionales, que ofrecían superficies menores al concepto habitual de bodegas para logística. Luego, comenzó a darse el ingreso de operadores bajo el concepto de “reciclaje de industrias”, lo que generaba superficies para satisfacer esta demanda y la oportunidad para operadores nuevos de ingresar al mercado de renta industrial. “La oportunidad estaba dada por la baja inversión inicial que significaba en términos de superficie de terreno y construida, así como por el aumento de demanda que implicaron los cambios regulatorios y el crecimiento de las pymes”, puntualiza Lorena Tapia.
Un par de años posterior al mercado de arriendo de bodegas, nace el mercado de bodegas en venta, una apuesta que parecía arriesgada considerando que, en general, los pequeños empresarios no suelen inmovilizar recursos para destinarlos al core de su negocio. “Se detectó la oportunidad de que existe un mercado que tiene claridad con respecto a su tamaño y cuya demanda de espacio de bodega no es cíclica, por lo que estaban en condiciones de tomar la decisión de compra. Esto, sumado a periodos de tasas de financiamiento bajas —en torno al 2%—, implicó que el canon de arriendo se asimilaba al pago de la cuota de financiamiento”, explica.
En los últimos cinco años se ha generado un importante aumento de proyectos de bodegas en venta, producido en parte por el apetito que este mercado ha generado también en los inversionistas, interesados en meterse en el negocio de renta industrial.
Asimismo, destaca la participación de inversionistas “hormigas”, que tomaron el ticket de compra de una bodega desde UF 6.500 como alternativa al mercado de departamentos y, posteriormente, la posibilidad de inversionistas de mayor escala o family office, “los que ingresaron al mercado de renta industrial sacrificando tasa, pero sin asumir riesgos de construcción, lo que fue generando una profundidad de mercado cada vez mayor para este nicho de bodegas en venta”.
Situación actual
En los últimos años, se han producido importantes compras de centros de bodegaje bajo el formato de bodegas con oficinas, o formato “3 en 1”, que en su génesis han nacido como proyecto de bodegas en venta al retail o por unidades. Estos han sido adquiridos fundamentalmente por fondos de inversión, a través de compras condicionadas a un porcentaje de colocación en arriendo por parte del desarrollador del proyecto. “Esta figura disminuye el riesgo para el desarrollador, al recibir un porcentaje del pago contra la firma de la promesa, lo que se produce al inicio del proceso de comercialización. A su vez, permite a los fondos de inversión la entrada al mercado de renta industrial, los que no tienen la estructura para integrarse en el desarrollo ni tampoco es su core business”, destaca Lorena Tapia.
A diferencia de los grandes centros de almacenaje, a diciembre de 2021 el mercado de bodegas clase II no supera los 500.000 m². Asimismo, se ha observado cierta incongruencia urbanística en las modificaciones de los planes reguladores comunales, los que han limitado los usos para este tipo de desarrollo en sectores donde a nivel macro se pensó para ello. “La materia prima escasa de este mercado es la tierra que permita el desarrollo de este tipo de productos, que no resisten valores de suelo mayores a 4 UF/m² y máximo 5 o 5,5 UF/m² si la ubicación cuenta con exposición que permita privilegiar amplios showrooms mejorando el canon de arriendo, y a su vez algún mix de productos como minibodegas. Asimismo, frente a la situación actual del mercado, donde los costos de construcción han aumentado cerca de un 30%, con tasas de financiamiento al alza, consideramos que todos debemos ajustar nuestras expectativas, ya sea de rentabilidad o de plusvalía, para poder mantener el desarrollo de este tipo de proyectos, que albergan a cientos de pymes en sectores donde urbanísticamente se pensó y desarrolló el equipamiento y las vialidades para este tipo de actividades”, enfatiza la ejecutiva.
Fuente: www.gpsproperty.cl
